导读：德国房地产租赁住房率在发达国家中一直处于较高水平，基本实现了租购并重，这与德国独特而有效的住房发展模式密不可分
作者｜汪宏程「中国人民银行天津分行」
文章｜《中国金融》年第10期
德国的经验
稳健独特的住房金融制度
多渠道提供住房信贷服务。德国的住房金融是一个多类型金融机构积极参与、多种信贷方式并存的体系。金融机构主要有一般商业银行、住房储蓄银行，信贷方式主要有抵押贷款、无抵押贷款、住房储蓄贷款、低息无息贷款四种方式。
实行“先存后贷”的住房储蓄贷款制度。住房储蓄贷款是区别于按揭贷款、公积金贷款的另一种住房金融制度，居民自愿与住房储蓄银行签订合同，当储蓄达到一定时间（至少两年）和金额（合同金额的40%～50%）后，可以低于市场价格的利率获得住房贷款，政府通过发放补贴引导和鼓励居民加入住房储蓄体系。这种以储蓄为基础的房贷模式有助于居民理性、有计划地进行住房消费，而且，住房储蓄资金与资金市场隔离，独立性、长效性和稳定性的优点十分明显。当前住房储蓄合同贷款金额已占德国房贷总额的50%，每3个德国人中就有一个住房储蓄合同持有者。
房产评估放贷机制严格。世界上多数国家根据房产的市场价格评估决定按揭贷款额度，而德国则主要参考经济低谷时的房价，且可贷额度一般不超过居民家庭月收入的倍。德国具有完善的房贷评估机制，几乎每个银行都设有内部房产评估部门，负责内部贷款申请评估和对房地产市值与贷款价值的分析研判。此外，在德国，个人信用体系十分发达，银行发放房地产抵押贷款时，会严格审核贷款人的信用、收入等情况，如果贷款人收入不稳或波动较大，则很难从银行获得房屋贷款。
以保护租户为核心的住房租赁制度
确保租赁住房房源供给充足。德国在政策导向上将租赁住房作为住房供给的主体，要求房地产企业的新建房屋须在一定期限内让渡给政府用于出租，或按照接受补贴后的低租金出租，超过一定期限后才能按市价出租。同时，德国还在租赁住房供给方面给予土地、资金、税收等政策支持，因此，德国的租赁房源一直以来都十分充足，第二次世界大战后共建设了0多万套社会住房，且多数为租赁住房，可供万人居住，占德国总人口的37%。
严格管控房屋租金。一是制定《房租合理价格表》。德国地方政府以及地产中介、行业协会等自律组织在综合考虑房屋位置、质量等因素后，制定详细的《房租合理价格表》，并每年更新，供租赁双方参考。二是坚决控制租金涨幅。年，德国通过一项法案，要求房租3年内涨幅不得超过15%；租金涨幅超过各地“指导价格”20%就属违法，超过50%将被认定赚取暴利并可判入狱3年。年，德国进一步规定租金最大涨幅不得超过当地指导价格的10%。
加强退租行为监管。德国《住房租赁法》规定，租房合同可分为有限期和无限期两种形式，但以无限期形式为主，以保证承租人长期租住的权益。此外，《租金法》《驱逐保护法》等法律对退租进行了补充性规定，在承租人无力支付房租的情况下，出租人不能直接将承租人赶出房屋，而是须提供相关证据上诉至法庭。此外，如果通过法院强制执行，高达～欧元的费用也会让房东慎重选择。这些规定较好地约束了出租人强制收回房屋等行为，对租户进行了有效保护。
信息披露等其他措施。德国对出租房屋进行严格的登记管理，一般每4年普查一次，全面收集房屋状况，为房地产管理提供基础资料。在此基础上，地方部门还建立了详细并持续更新的租金数据库，为不同地区不同类型的住房提供可供参考的租金标准。除此之外，德国对租客的保护措施还包括强化住房配给、建设保障性租房、保障租购同权等。
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（责任编辑纪崴）
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